龙岗要闻

龙岗区城市更新典范项目——天安云谷。

城市更新项目——万科新老西逾千米长的城市慢生活步行长廊风雨连廊即将投入使用。图为从地铁3号线吉祥站到龙岗区行政服务大厅段。

转型升级的回龙埔新工业区正蜕变为综合业态于一体的产城融合生态科技园区。

龙岗区爱联片区夜景灯光工程。

核心提示

建区26年来，龙岗区由关外后发展地区，一跃跨入深圳市快速发展前列，经济总量迈入深圳市第二名。山水龙岗蝶变为宜居宜业的美丽家园，龙岗人用实际行动践行了功成不必由我，功成必定有我的庄严承诺。

龙岗巨变离不开土地整备和城市更新系统上下的付出，他们以龙岗新旧两重天的巨变和人民的满意答卷，为新中国成立70周年献上一份厚礼。

龙岗区坚持改革创新，深挖存量土地潜力，打出城市更新+土地整备“组合拳”，通过“五大统筹”拓展产业空间、保障公配供给、提升城市品质、促进城市发展。

“脏乱差”的城中村变得整洁有序；破旧的老街区有了新地标；错综复杂的道路被革除了“肠梗阻”；废弃的旧工厂被赋予强劲的城市生命力……城市更新工作到底该怎么干？龙岗区有关领导表示：“回望龙岗城市更新的发展之路，龙岗实践表明，城市更新不仅是拆旧建新，更是通过优化、提升、拓展城市功能，让城市焕发新的生命力。”

龙岗区立足“龙岗思考”谋划城市发展，通过“龙岗实践”树立“龙岗标准”新典范，取得了可喜成绩：连续三年超额完成省“三旧”改造任务实现三连冠；探索吉华水径、龙岗新生低山村等“大片区统筹”模式；不断加大公共配套设施建设，增强民生福祉；通过城市更新保护传统建筑，传承历史文脉，典藏城市记忆……

截至目前，龙岗区已列计划172个、计划批准用地2217公顷；已批规划92个、规划批准用地1262.4公顷；更新土地供应面积670.86公顷，其中公共设施用地295.09公顷。

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城市更新

“大片区统筹”为先行示范区提供空间支撑

龙岗区积极探索“大片区统筹”模式，综合运用城市更新、土地整备、利益统筹、综合整治等政策，通过腾挪集中、整合零散用地、优化调整法定图则等手段，制定“一揽子解决方案”，形成“城市更新+土地整备+N”的模式，统筹落实重大公共配套建设，提供较大面积集中成片的产业用地，为提高土地利用效率、优化城市空间布局、加快产业升级转型、保障龙岗区高质量发展提供空间。目前，龙岗区已开展了吉华水径片区、龙腾工业区、龙岗新生低山村、下李朗、上井片区等大片区统筹规划研究。

吉华街道水径片区。龙岗区吉华街道水径片区多年来基础设施投入严重不足、社会民生事业发展严重滞后，龙岗区通过“大片区统筹”方式，统筹1.73平方公里，将该片区统筹规划为9个更新单元，把法定图则规划的重要公共利益用地搬迁补偿安置责任，统筹捆绑落实到各更新单元范围内，从而有效提高土地资源利用效率。优化交通布局，打通拥堵瓶颈；推动工业上楼，促进转型升级；增建学校医院，补齐民生短板，切实保障社会民生需求。

龙东上井片区。通过大片区统筹规划，形成北部以生活居住为主、配套服务靠近需求中心，南部以产业功能为主，功能布局总建筑量约122万平方米，其中居（商）住约50万平方米、产业约72万平方米。同时完成建设用地清退7.9公顷、违建空间管控5.5公顷。

大运枢纽片区。该片区综合运用“城市更新+土地置换腾挪”等方式，统筹公共利益、项目主体利益、村集体利益，盘活片区内土地，明确各类用地开发方式及开发路径，解决目前各地块开发相互掣肘的困境，最终达到多方共赢。未来片区国有未出让用地总量为135778.6平方米，其中可开发建设用地为60191.8平方米，教育设施用地68813.2平方米，公园绿地6773.6平方米。

推动产业转型升级

在龙岗区城市更新和土地整备局的强力推动下，龙岗区涌现了一大批工改工典型示范项目：国内首个智慧产城社区“天安云谷”、伯恩光学总部+制造基地的齐藤玩具厂；引进中国科学院院士陈国良团队、形成物联网产业生态的回龙埔工业区；以智能制造为核心的黄阁坑工业区以及东部中心核心启动区龙岗龙腾工业区等。截至目前，全区已列入计划工改工项目达50个，规划产业空间588.32万平方米。

天安云谷。天安云谷位于深圳坂雪岗科技城核心区内，是国内首个以“云计算、大数据”理念规划的智慧园区。目前天安云谷项目一期现已正式投入使用，引入了华为终端、艾比森、世强电讯、铁汉生态等300多家企业，目前园区年产值已达1800亿元，税收贡献约50亿元。

回龙埔新工业区。该项目将以物联网+数字文创为核心，打造集产业研发办公、集中式商业、主题式商业街区、多元智慧公寓等综合业态于一体的产城融合生态科技园区。

龙腾工业区。龙腾工业区规划为新型产业用地，打造深圳东部创新中心高端商务区和具有滨河城市个性的国际化城区；将法定图则规划的36班小学扩建为72班九年一贯制学校，并贡献6500平方米教育设施用地用于南侧学校的扩建；文体设施用地集中布置在龙岗河北侧，拟建设高端音乐厅，打造室内鼓瑟相鸣、室外流水潺潺的滨水公共开放空间。

补齐公共配套短板

龙岗区通过制定城市更新单元优先推进策略，科学调控城市更新项目开发实施时序，创新“飞地”模式，创新投资模式等方式破解公共设施建设困局，促成一批配套学校、断头路、慢行系统、保障房、公园、绿道等公共设施加速建成，为打造“民生高地”夯实基础。目前龙岗区已与44家开发企业共建了133个城市更新项目周边公共设施，包括18所学校（占全区新建学校50%）、5座公园、110条道路，投资估算近33亿元，预计节省政府资金约19.8亿元。

对客家建筑进行“微改造”

龙岗区积极探索城市更新新路径，创建多部门联动文物保护机制、建立历史风貌区、历史建筑保护及活化利用方案、建立“政府引导+市场运作”模式，引进社会力量参与文物“活化”保护，利用通过保留历史村落原有客家建筑特色，以“微改造”的方式，提取其文化、风貌、生活基因并进行创新式的继承，让“旧城市空间”容纳并且激发新的城市生活方式，发挥城市文物的多重价值，也保留住了其独特的“乡愁”。

呈现“一片区一精品”新格局

龙岗区坚持“崇尚品质、追求卓越、打造精品、不留遗憾”的理念，不断完善城市公共配套，优化城市布局，完成万科新老西村、回龙埔工业区二层连廊建设，基本形成了“一街道一示范”“一片区一精品”的新格局：南湾：下李朗片区；龙岗：低山片区；吉华：水径片区；横岗：横岗中心片区；宝龙：东部高铁新城、宝龙高新园区整备片区；园山：坳背片区、阿波罗未来产业园整备片区；布吉：布吉新城；龙城：大运枢纽片区；回龙埔新型工业区、龙腾工业区、嶂背村整备片区；平湖：大岭片区；平湖枢纽旧墟片区GX04、平湖金融基地整备片区；坂田：天安云谷；坪地：长美岭、坪地北产业整备片区、国际低碳城整备片区、鹅公岭产业整备片区。

灯光夜景“点亮”龙岗之夜

龙岗区城市更新和土地整备局不断加强城市设计和灯光夜景设计，将城市、光影与人有机结合，提高城市品位，让龙岗的夜景更加绚丽多彩。

天空之城——营造现代城市亮化新模式。爱联旧村城市更新单元地铁站片区将建成涵盖公寓、办公及商业等多种业态于一体的乐活综合体。该项目整合国际先进的设计理念，拟打造一座“天空之城”，汇集约470米的夜光跑道、开放式空中成人儿童双泳池、约420平方米的空中篮球场、绿色园林于一体，优化风景层次并镶嵌创意绿化，并通过天空之城将绿色景观与照明结合，营造现代城市亮化新模式，让市民在穿行的过程中有着舒适、新奇的体验。

探索“城市更新+土地整备”新路

龙岗区大力加强城市更新与土地整备的工作联动机制，探索采取更新项目“飞地”模式，捆绑周边公共利益项目的方式，高效解决政府征收项目关键节点和历史遗留问题，在市政轨道、道路征拆等“急难险重”工作中破解困局，保障公共利益设施得以如期建设。在“飞地”政策出台的第一年即2018年，龙岗区通过城市更新项目“飞地”捆绑的方式，完成拆除约61万平方米建筑，提供约37公顷公共利益用地，其中涉及河道整治12条，地铁拆迁3条（轨道10、14、16号线），道路拆迁12条，打通了红棉路、碧新路等豪华断头路。

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土地整备

以“党建+”的方式推进重大项目征地拆迁

龙岗是全市土地整备重点区域，自2011年以来，承担了全市年均约20%的任务量，截至2018年底，累计整备面积约3177公顷，各年度均超额完成任务。今年以来，已签约土地313公顷，入库土地59公顷。在推动土地整备工作过程中，龙岗区城市更新和土地整备局主动作为、创新思路、大胆探索。

创新推进大片区土地整备。该局将该项目由原申报的5公顷扩大至35公顷，并按照“空间统筹、政策统筹、规划统筹、利益统筹”的思路推进项目的规划编制，片区规划范围进一步扩大至52公顷。该项目已完成审批进入实施阶段，将有效解决片区及周边道路用地问题，提升片区的交通水平，配建占地超过2万平方米的54班9年一贯制学校，将切实改善片区学位紧缺问题，建设占地8万多平方米的八仙岭公园，配建社区文体中心等等，有效完善片区的配套设施，改善片区的城市形象，促进社区转型发展；同时，项目还将与周边项目形成约17公顷的产业园区。

同时，龙岗区划定了7个较大面积产业空间整备片区，规模达到1775公顷，为加快推进该项工作，龙岗区成立了以区委书记为总指挥长，区长为第一指挥长的区较大面积产业空间土地整备专项行动总指挥部，并建立以相关区领导为分指挥长的7个片区分指挥部，形成了1+7指挥体系。

开创“城市更新+土地整备”模式。在实施土地整备和房屋征收过程中，由于部分土地整备或房屋征收项目周边存在城市更新项目，而城市更新的拆赔标准高于土地整备和房屋征收补偿标准，导致权利人不愿意配合土地整备或房屋征收，如在推进红棉路二期项目征收工作过程中，因补偿标准问题，该项目迟迟未完成。为切实解决红棉路二期项目征收补偿问题，该局会同原区城市更新局深入研究，积极探索，通过城市更新方式一揽子解决了平湖综合枢纽站项目的土地整备任务，并成为全市第一个以城市更新方式完成房屋征收的地铁站点，开创了“城市更新+土地整备”的先例，为后续同类项目的房屋征收提供有益探索和复制推广。利用该工作模式，打通了被戏称为“深圳最豪华的断头路”的红棉路。在此基础上，印发了《龙岗区城市更新局关于规范龙岗区城市更新单元捆绑公共利益用地工作的通知》，为“城市更新+土地整备”模式提供了政策依据。

简化优化工作流程。一是简化“纯转地”项目征收程序，协调规划国土、不动产登记等部门简化流程加快土地权属、产权信息核查，简化“纯转地”项目征收程序后，从委托项目到签订征转地协议的时间由6-8个月压缩到仅需1个月。二是建立土地整备和房屋征收测绘与评估预选供应商库，解决了小型建设工程预选库中介机构无法满足征拆工作专业需求问题，委托确定中介机构的过程进一步简化，时间进一步压缩，为街道将更多的时间和精力放在具体的征收补偿谈判工作上提供了保障。三是将治水提质项目临时用地纳入征拆范围。针对河道项目的选址红线只是划定了河道永久占地红线，而大量红线外需临时用于解决施工的用地无法纳入征收补偿的问题，该局提出由建设单位提供临时用地红线，纳入各项目征拆范围，所需费用从各项目征拆费中列支，最终按实际征收范围及工程量进行审计结算的方案，并经区政府相关会议审议通过执行，有效推动了河道综合整治工程开展。

增强力量、突出“党建+”。截至目前，全区已分5批抽调近300名干部下沉一线脱产参与土地整备。强化了党对土地整备和房屋征收工作的领导，对于重大征地拆迁项目采取将党支部建在项目拆迁队伍的做法，成立征拆临时党支部，以“党建+”的方式推进征拆工作。

本版文/图：岭东 林文娟 曾子欢