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张玲说法|利率上浮15% 万科业主维权:凭啥比隔壁楼盘高5%?

2018年12月05日 08:41 来源:深圳新闻网
    
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图左为修改前的版本,图右为修改后的情况说明

红线处为万科星城12月3日发布的合作银行贷款利率情况说明中被删除的句子


深圳新闻网12月4日讯(记者张玲)深圳业主抱团就银行贷款利率进行维权,这可能是全国首例。11月30日下午,深圳万科星城业主在业主群里收到一份号召书,提到万科星城为了提高放款速度,完成年终回款指标,与个别高利率银行统一利率为上浮15%,不愿选择利率较低的银行。

有业主了解到,与万科星城几乎同时开盘的华强城宣布与基准利率为10%的银行合作。两相对比,万科星城的业主群炸了。

  投诉群里,有业主算了一笔账:如在深圳购房贷款300万元,等额本息分30年还:按照基准利率上浮10%来算,每个月还款16827.20元。按照基准利率上浮15%,每个月需还17279.16元,两种方式每个月还款差额451.96元,一年下来5412元。

12月1日晚间,万科集团子公司——深圳西城房地产开发有限公司就此事件作出回应,称银行利率并非由开发商决定,而是银行根据政策及客户个人情况综合确定,现正在积极沟通中。

有媒体报道称,12月2日13:30,开发商与业主于楼盘大堂就此事进行协商。这是继三日前业主提出降低利率后,万科方面首次与购房者正面沟通。该楼盘销售负责人表示,银行利率政策是各自制定的,并不是由万科制定。介于目前部分楼盘利率下浮,万科会与银行协商;第二点,各位(业主)所认为的利率不合理情况是不存在的,如果各位业主认为价格不公道,可在12月7日前提出退房申请,万科将无条件答应。

万科星城业主利率维权的效应正在全城蔓延,有消息称,万科臻山府业主、星河业主、佳兆业业主都开始抱团与开发商和银行就利率上浮比率谈判。华强城销售顾问给购房者发微信提醒尽快来签约,因为“受万科事件影响,四大行(中农工建)利率上调到15%,已经签约的客户不受影响。为了避免波及其他银行,请你们尽快过来签约”。

有人说,维权的业主大部分确实是刚需,对价格和利率都非常敏感。维权的目的不是为了退房。以下购房者的观点很具有代表性:华强城11.27开盘,首套的所有银行(包括中国银行)的利率都只上浮10%,但附近不远处11.28开盘的万科星城首套的所有银行(包括中国银行)利率都是上浮15%。凭万科的实力,和银行谈判的能力应该强过华强城的,但为什么万科这边的利率更高呢?


最新消息是:12月3日傍晚,有消息灵通人士表示,万科星城开发商方面已经和合作银行沟通,同意利率可能降至上浮10%。随后,网上出现万科星城关于利率的两个版本的情况说明,第一个版本明确写明银行同意将利率调整为上浮10%,不久后该版本删除,又重新发布了第二个版本,10%的字句已消失不见。

万科“贷款门”事件,也许一万个人有一万种观点。在深圳专业从事房地产法律服务十多年的张茂荣律师表示,他也是第一次看到一手房购房者抱团“利率维权”(之前都是因质量、迟延交房、迟延办证等维权),估计在全国也是第一起,从这个角度来说称之为“贷款门”事件一点都不夸张。

利率之争,有没有解决之道?周争锋律师和刘亚娟律师都认为,只有现房销售才能真正保障购房者的权益。解决开发商指定贷款银行的出路,具体的做法是”取消预售全面改为现售,买受人选择银行按揭贷款买房,银行审批通过后开发商先过户,然后抵押,完成抵押登记后银行再放款给开发商。“

上图为11月30日,万科星城业主群里发出的号召书页面截图



图为网络流传的华强城销售顾问给购房者发的提醒

本期张玲说法聚焦银行房贷利率,剖析存在多年的开发商指定银行的现象。这次,我们特别邀请了来自不同律所的四位房地产律师做解读,他们分别是北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人律师张茂荣、广东华商律师事务所律师周争锋、广东诚公律师事务所合伙人律师颜宇丹和北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人律师刘亚娟。


记者问指定或引导业主选定贷款银行早已经是业内潜规则?从法律角度看,它是合法合规的吗?

张茂荣律师认同这个观点,即一手房开发商指定购房者在其合作银行按揭贷款是行业内长期存在的潜规则,究其原因与开发商确保尽快回笼资金,降低工作成本有关,即:开发商与合作银行有协议安排,一般情况下能够确保贷款发放的及时性,同时合作银行会驻点办公,提高审核放贷效率,如果购房者各自找不同银行贷款,开发商按不同银行要求配合,耗费的时间精力明显大于合作银行。

张茂荣告诉记者,“从法律角度来说,开发商可以引导购房者自愿在其指定合作银行贷款,但显然没有权利强行指定,就此问题,因有律师同行发表不同意见,我们还曾特意向政府主管部门了解,得到的答案也是开发商不能强迫购房者指定银行贷款。”

     周争锋律师指出,一手期房销售,开发商指定贷款银行确实是全国通行的作法,但这是由期房贷款的特殊性决定的。

      周律师做了进一步解释:买受人把只有预售买卖合同的期房抵押给贷款银行,称为预抵押,也就是抵押权的预告登记,而预抵押不产生物权变动的效果,抵押权人没有优先权。

  这也是为什么开发商要指定银行的原因——为保证资金安全,银行会要求开发商对购房者办出房产证完成抵押登记前的贷款承担阶段性的担保责任,在购房者办出房产证前,购房者和银行之间不是真正意义上的抵押贷款关系。如果购房者自己找银行贷款,由于自选银行没有和开发商签订阶段性担保协议,基本上贷款是无法实现的。除非,购房者另行提供担保。

颜宇丹律师的看法略有不同。她认为,从某种程度上讲,开发商指定或引导业主选定贷款银行并非业内潜规则,可谓是明规则。从法律角度看,该规则难言违法违规。理由是商品房预售或现售合同是买卖双方合意的结果,体现了买卖双方的真实意思表示,在合同签订之时双方地位平等,不存在强迫缔约之说,且合同内容不违反有关法律行政法规的禁止性规定。“作为房产出卖人的开发商没有侵害作为购房人的消费者的知情权,选择权和公平交易权。更何况与相关贷款银行签订借款合同的一方当事人是房产的买受人,而开发商往往系作为借款的保证人身份参与到借款合同法律关系之中。”

  刘亚娟律师认为,从理论上讲,购房者与开发商签订商品房预售合同,与银行签订按揭贷款合同,这是两个不同的法律关系,是互不影响的。但是,由于目前商品房是预售的,付房款到收房、办理房产证有很长一段时间,在出房产证之前无法抵押给银行,所以办理按揭贷款过程中开发商要为购房者提供阶段性的连带担保责任,需要开发商在银行办理一定的手续。所以实际操作上,选择开发商提供的合作银行会让整个购房流程更顺畅。

  ”而且据我们了解,实际操作中开发商的合作银行对贷款方面的审查会相对宽松。“


记者问:业主有没有自由选择银行的权利?

张茂荣律师告诉记者,我们国家《合同法》第四条明确规定了当事人的缔约自由原则,即当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。购房者购房与开发商之间形成房屋买卖合同关系,按揭贷款与按揭银行之间形成借款合同关系,两个合同相互独立,购房者有权根据自身意愿选择低利率低银行贷款支付开发商购房款。

  “购房者作为消费者,依法当然有权自主选择贷款银行,而开发商指定银行属于变相捆绑销售,侵犯了消费者的选择权,这个大道理没有错”,周争锋律师表示,“但对于银行一方来说,开发商如果没有和本银行签订《住房按揭合作协议书》为楼盘提供阶段性担保责任,或购房者选择另行提供其他担保,出于自身资金安全考虑,银行拒绝受理购房者的贷款申请,并无过错。最终就会出现购房者无法完成买房行为。”

  颜宇丹律师表示,业主当然有选择贷款银行的权利,但在现实意义和实然角度上讲,业主(更准确的说是房产买受人)的选择权是相对的和受限的,因为这种选择绕不开开发商(也即房产出卖人)的附加条件,开发商作为房产出卖人往往基于银企合作关系,以及及时回笼房屋销售款的需求等因素考量,指定或限定相关合作银行提供按揭贷款,而相关贷款银行根据国家相关规定和本银行的具体情况确定适用的利率水平,并不违法。房产买受人如不同意开发商指定或限定的贷款银行,则其完全可以选择不与该开发商签订房产买卖合同。


记者问:这次万科星城的利率维权行动被称为“贷款门”,是否会撬动楼市相关潜规则的解冻?

张茂荣律师认为,万科贷款门事件对楼市具有积极的一面。该事件把长期以来全国范围内一手房领域购房者必须选择开发商指定银行按揭贷款的潜规则暴露于阳光之下,其带给深圳乃至全国的积极意义都不可小觑——因为该事件争议本身是购房者和按揭银行之间的利率争议,“作为单个的、零散的个体是没有能力和银行就利率进行个案谈判,此次事件让一个楼盘的购房者抱团,通过开发商与银行讨价还价,让开发商、银行开始重新审视该行业潜规则的可行性。”

“个人推测,从便利和效率的角度出发,未来开发商会兼顾购房者利益,选择更多市场行情利率的合作银行供购房者选择,达到双方满意。但是,购房者自选银行的可能性不是很大”,张茂荣律师说。

  颜宇丹律师承认,房产按揭贷款利率确实是个敏感的话题。媒体所报道的这次万科星城的利率维权行动也即所谓的”贷款门”事件,难言会撬动楼市相关规则的解冻,因为这毕竟是开发商和贷款银行的市场行为,且不存在强迫交易等违法违规行为。

  贷款门引发的利率维权效应正在多个楼盘蔓延,刘亚娟律师的观点是,这些年来商品房买卖几乎一直都是卖方市场,合同条款的偏向性直接反映了买卖双方的市场地位,这次万科强势的宣称接受购房者退房,实际上就是对自己开出的价格有信心,不愁房子卖不掉;对购房者而言,买到一个合适价格的房子所赚到的远比5%的利率折扣要多,”所以这次事件很有可能就这样不了了之,很难对市场潜规则构成什么影响。 “


记者问:购房合同中一般不会注明银行利率,购房者就此进行维权,胜算几何?

张茂荣律师明确指出,认购书或房屋买卖合同中都不会涉及具体银行和贷款利率,购房者在支付定金、签署合同之后以开发商合作银行利率过高为由维权,要求开发商赔偿或更换银行几乎没有胜算。“一方面,期房买卖无法办理购房者名下的抵押登记,所以按揭银行往往需要开发商提供阶段性担保,而开发商并没有为购房者担保的义务。没有开发商的担保,很少有银行愿意给予购房者贷款;另一方面,支付购房款是购房者的义务,购房合同里有购房者按揭完成付款的截止时间,如购房者不能及时获取贷款导致合同不能履行,则对开发商构成违约,开发商有权没收定金解除合同。”

  颜宇丹律师称,如果开发商和房产买受人因为贷款利率问题形成纠纷,诉讼至法院或者按约定进行仲裁,很难说胜算几何,毕竟都有风险。

  周争锋律师说,只要法院不认可预抵押有优先受偿权,买受人和开发商之间关于指定银行办理按揭贷款的纠纷就不会停止。

  由于选择开发商推荐的银行对其回款速度等有很大影响,”我们认为如果在合同里面约定了相关条款,可以认为是购房者和开发商就该事项达成一致,该条款并不是当然无效的,或者至少是存在争议的。如果购房者根据此条款维权打官司,胜负难以确定,而在购房的节骨眼上,因此拖延支付购房款,极有可能构成违约。“ 刘亚娟律师提醒说。


记者问:此次业主与开发商(银行)的谈判,对我们的启示是什么?

张茂荣律师认为,此次业主与开发商(银行)的谈判,对我们最大的启示就是开发商和银行再也不能继续漠视购房者的合理诉求了:购房者集体“利率维权”开启了购房者利用舆论支持与处于强势地位的开发商、银行平等对话的权利,迫使日后开发商必须选择市场利率的银行合作,迫使银行必须重视购房者的诉求,合理确定贷款利率。

  周争锋律师的观点是,同一地区不同楼盘,同一银行给出不同的利率上浮方案,应该是银行站在自身立场考虑的问题。但是,购房者不去找银行,而是找开发商维权,这里面的逻辑耐人寻味。“在二手房买卖时,绝不会有这样的事发生。”

  周争锋律师分析说,深圳年底之所以出现“贷款门”“利率门”,主要是房价下行压力引爆的。2018年前期开盘的华润三期,贷款利率上浮20%,当时市场上浮基本维持在上浮15%的水平,因为有利可图,并没有爆发购房者因利率上浮的维权事件。最近,万科臻山府开盘被抢空,也没有曝出开发商指定贷款银行的问题。周律师猜测,如果万科星城的定价足够低,变成“日光盘”,估计也不会有人拿利率问题维权。

颜宇丹律师说,类似事件给我们的启示不外乎是“让行政的归行政,法律的归法律,市场的归市场”。作为购房人的消费者,拥有知情权,选择权和公平交易权,无论是作为合同相对方的开发商还是贷款银行,依法都应当尊重消费者的上述权利,履行相应的告知义务,对影响合同签订和履行的相关事项作出明确的解释说明和风险责任提醒。作为消费者,在缔约时也需要进行相关询问,以尽到与处理自己事务相当的合理的谨慎的注意义务。

  刘亚娟律师表示,近些年来购房者和开发商的纠纷频发,有很多纠纷都是由于期房预售制产生的。她认为,未来如果实行现房销售,这些问题自然而然就不存在了,”我们期待这一天——只有现房销售才能真正保障购房者的权益。“

      



【关于张茂荣律师】专业房地产法律专家,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,信荣(全国)房地产律师团队首席律师,深圳市九届律师协会房地产法律专业委员会副主任。1993年3月执业至今,2006年开始专注于深圳市房地产法律实务的服务与研究,撰写房地产案例及法律时评数百篇。

周争锋律师

    【关于周争锋律师】广东华商律师事务所律师,执业10年,执业领域为房产纠纷。

颜宇丹律师

 【关于颜宇丹律师】广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员。著《婚房保卫战》等书。


刘亚娟律师

 【关于刘亚娟律师】北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人律师,先后从事警察、律师之职,在多年的律师职业生涯期间,已成功办理数百起民事诉讼案件,其中尤以婚姻家庭法律事务和房地产法律事务(房屋买卖合同纠纷、商铺租赁纠纷、小产权纠纷、合作建房纠纷、离婚房产分割,房产继承等)为主要研究领域,并尤其擅长处理该领域内重大复杂疑难案件。执业以来已累计为客户提供数千起该领域内的法律咨询,并已成功办理数百起涉及家事、房产类的诉讼及非诉案件。




编辑:何畅
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